Стоит ли покупать квартиру в Минске с целью получения максимального дохода? Доходность жилой недвижимости на 2021 год.

дата:

Сначала посмотрим на 2017-2019 годы.

Выводы заинтересованных в продаже квартир (риелторы, застройщики и продавцы «камней» (жарг.) в 2017-2019 г.г. (внимание! На растущем тогда рынке!): «доходность от аренды недвижимости в Беларуси 6,22% более чем в два раза превышает доходность валютных депозитов (3,09%) годовых»

Средняя цена аренды однокомнатных квартир в Минске 2017 год


  1. Квартира покупается за 38 000$
  2. Средний годовой доход от сдачи в аренду 2 160$
  3. Доходность составит 2160$ : 38000$ = 6%

Итак, расчеты показывали, что сдача бюджетной квартиры в 2017-19 г.г. должна была приносить около 6% в год. https://belctn.by/forecast/article/87/


В 2019 году расчетная доходность аренды в Беларуси более чем в два раза превышала доходность валютных депозитов - 6,22% против 3,09% годовых. 

Обзор рынка аренды квартир в Минске за март 2021 года

от сайта realt.by:

"В марте 2021 года арендой интересовались еще реже, чем обычно: в сравнении с февралем число поисковых запросов сократилось сразу на 38%.

Одновременно число свободных для заселения квартир продолжает расти – увеличившись в 3 раза! До 9 000 квартир, смотрим таблицу.


Спрос на аренду квартир в Минске 

Авторы статьи realt.by отмечают, что «несмотря на рост предложения и крайне низкий спрос, существенных изменений в уровне цен не произошло» (хотя я с этим не согласен).

«На конец месяца средние цены аренды квартир в Минске выглядели следующим образом:

* 1-комнатные квартиры — $ 272 (без изменений по сравнению с февралем);

* 2-комнатные квартиры — $ 336 (снижение на 0.6%);

* 3-комнатные квартиры — $ 421 (снижение на 0.5%).»


Я считаю, что при расчете лучше ориентироваться на реальные цифры стоимости аренды, очищенные от коммуналки и налога, поэтому предлагаю для расчета чистой выручки Арендодателя исходить из следующих цифр (квартиры эконом-класса):

* 1-комнатные квартиры — $ 190;

* 2-комнатные квартиры — $ 235;

* 3-комнатные квартиры — $ 295.


Сайт realt.by делает такой вывод:


6,03 % «грязными» на 2021 год по версии realt.by.

Смотрим. Цена метра.


Средняя цена 1 кв. м в столице в 2021г.


Realt.by бодро рапортует, что спрос растет?, но не забываем, это сайт по продаже недвижимости, им надо продавать.

Цены предложения продавцов квартир (их «хотелки»), за месяц! падение 4,5 %.

Средние цены предложения квартир в Минске на 2021 год

Динамика цен на квартиры в микрорайонах Минска

Сравнение цен в городах соседних стран на март 2021г.


Важная таблица вверху, анализируем внимательно, Минск минус 14,5 % за год, но соседи падали и больше – до 50 %, а мы еще до 40 % не дошли. У всех последний год метр растет, не смотря на короновирус, у нас падает.

Мой расчет доходности жилой недвижимости на март 2021 г.:

Вариант А (оптимистичный, цена на аренду и на квартиру к концу окупаемости не меняется):

  1. Квартира в столице: 2-х комн. покупается за 62 600 $ (1252 $ х 50 кв. м);
  2. Средний годовой доход от сдачи в аренду 2 585 $ (235 $ х 11 мес., условно месяц в году простаивает);
  3. Срок окупаемости в годах: 24 года (примерно).
  4. «Грязная» ожидаемая доходность может составить 2 585 $ : 62 600 $ = 4,2 %.
Для справки. По отзывам реальных Арендодателей по их цифрам окупаемость составляет на сегодня 16 лет, а доходность 6 % (стоимость квартиры под сдачу с ремонтом и мебелью примерно обошлась в 1300-1400 $ за кв. м, сдается за 360 $ «двушка» (46 м кв.), и 230 $ «однушка» (30 м кв.).

Вариант Б (пессимистичный, предположительно цена на аренду и на квартиру снижается как в последний год, всего на 20 %):

  1. Квартира в столице: 2-х комн. покупается за 62 600 $ (1252 $ х 50 кв. м), через 10 лет цена условно упала до 50 080 $;
  2. Средний годовой доход от сдачи в аренду 2 068 $ (188 $ х 11 мес. условно месяц в году простой);
  3. Срок окупаемости в годах: 31 год (примерно).
  4. «Грязная» ожидаемая доходность может составить 2 068 $ : 75 120 $ (62 600+20 %) =2,8 %, что практически равно валютным депозитам в РБ в 2021 году. В 2022 году ставки по депозитам в валюте выросли до 6 %.

Вариант В (крайне пессимистичный), когда после приобретения квартиры:

  • предположительно цена на аренду и на квартиру снижается более, чем на 30 %;
  • жилая недвижимость приобретается в кредит (например, «Ипотека Экспресс» от банка под 21 % годовых), в том числе у известного крупного застройщика якобы по «по беспроцентной рассрочке» (черновая отделка по 1400 евро за кв.м), где в цене метра уже «сидит» плата за кредит)));
  • форс-мажор (ремонт, затопление, пожар и т.п.)

Срок окупаемости в годах: около 48 лет (эээ…, как бы не все доживут до прибыли).

  1. «Грязная» ожидаемая доходность может составить 1 809 $ : 81 380 $ (62 600+30 %) = 2,2 %.
  2. А внутренняя норма доходности (IRR) менее 2%.

Таблица с расчетами Exel.

Общие выводы автора блога.

Некоторые «инвесторы»:

  1. Не знают, что такое калькулятор и доходность, их не считают, а поступают по принципу «недвига» всегда росла в цене, приносит стабильный доход, ее можно продать с прибылью и это всегда было надежное вложение денег».

Так можно рассуждать на растущем рынке. А сейчас (2021 год) – в РБ падающий. Риелторы, застройщики и прочие заинтересованные лица, их сайты и реклама будут Вас убеждать в обратном.

  1. В расчетах не учитывают падение стоимости «основного тела депозита» (квартиры) в ближайшие годы, исходя из ситуации в экономике и падения доходов населения, что также неизбежно уменьшит арендную плату. Не учитывают расходы на коммуналку, мелкий ремонт, налог, затраты времени, конечный срок эксплуатации дома (100 лет).
  2. «Ведутся» на рекламу, риелторов, рассрочки, кредиты (грабеж и финансовая безграмотность), примеры «бывалых» арендодателей и не подозревают, что доходы в прошлом (около 8-10 % годовых в лучшие годы) не гарантируют доход в будущем.
  3. Рассуждают по принципу «Ааа…. Не получится сдавать, пусть стоит пустая, или сам жить буду или детям достанется». «Прекрасный «инвестиционный» принцип страуса (голову в песок), убытков нет и считать не буду, чтобы не расстраиваться».
  4. Недвижимость имеет свои существенные недостатки - высокий порог входа (не у каждого есть 40к), низкая ликвидность (попробуй продай быстро и без дисконта), налоги, износ со временем, а значит необходимость периодически делать ремонт, простой без арендаторов, который может длиться месяцами, риски пожара, затопления, скандалы с соседями, споры с арендаторами и т.д.
  5. Жилая недвижимость для сдачи в длительную аренду– это достаточно рискованный актив, который легко и незаметно может превратиться в пассив.

Краткие выводы.

    Жилье «для себя» (это не инвестирование) можно и нужно приобретать, но не в кредит. Беря кредит под 20 % годовых вы только процентами за 7 лет покупаете банку еще одну квартиру.
  1. Жилье «под сдачу» (с целью окупить и получать прибыль) ни в коем случае не приобретать в кредит и в т.н. «беспроцентную рассрочку».
  2. Рассчитывайте калькулятором реальные цифры, а не свои «хотелки» и мнение тех, кто купил "хрущ на Берута" по старым ценам или получил по наследству.
  3. Ориентируйтесь на ожидаемую номинальную доходность от долгосрочной квартсдачи в РБ 3-5 % годовых, что практически равно доходу от депозитов. Кратко- и среднесрочный прогноз – пессимистичный.
  4. При такой доходности инвестирование в жилую недвижимость является рискованным направлением, это не должны быть все или последние сбережения, даже как диверсификацию (снижение риска) или хеджирование (страхование рисков) на сегодняшний день я не рассматриваю.
  5. Здесь не рассматривалось инвестирование в коммерческую недвижимость или жилую для сдачи в краткосрочную (посуточную) аренду, в этих вариантах доходность будет выше.

 ***

Юрий Николаевич, экономист, финансовый консультант, автор блога
AssetAllocation.by сайт
«Личные финансы» Телеграм-канал

***
перешли этот текст другу

Место: Беларусь